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          1. 新聞資訊 News
            News 新聞資訊
            資產評估原則是規范資產評估行為和資產評估業務執行的規則或標準。評估行為都是在評估原則的制約下進行。資產評估原則分為工作原則和經濟技術原則。一、資產評估工作原則: (一)獨立性原則獨立性原則是指評估機構應始終堅持第三者立場,不為資產業務當事人的利益所影響。評估機構和相關評估人員應該保持自己的獨立立場,不被委托方和被委托方的利益所影響,據實評估。(二)客觀公正性原則客觀公正性原則要求評估結果應以充分的事實為依據。相關評估人員在評估過程中據實收集真實數據與資料,根據現有的市場據實預測、推算委估資產價值。 (三)科學性原則科學性原則是指在資產評估過程中,必須根據特定目的,選擇適用的價值類型和科學的方法,制定科學的評估方案,使資產評估結果準確合理。二、資產評估經濟技術原則:(一)貢獻原則 貢獻原則是指某一資產或資產的某一構成部分的價值,取決于它對其它相關的資產或資產整體的價值貢獻,或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產構成的整體資產的價值時,必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的重要性,而不是孤立地確定該項資產的價值。 (二)替代原則替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時,最低價格的資產需求最大。 (三)預期原則預期原則是指在資產評估過程中,資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定,而是基于對未來收益的期望值決定...
            發布時間: 2020 - 03 - 02
            瀏覽次數:224
            房地產抵押風險評估行業在我國發展的時間不短,并且隨著房地產行業的快速發展,抵押風險評估行業也得到了快速發展,在我國的社會中起到的作用也越來越大。房地產抵押貸款風險評估主要就是對抵押人提供、自身擁有完全產權房地產向商業銀行借款擔保的時候,能夠確認房地產本身的價值來決定其貸款金額。接下來我們針對商業地產抵押估價中的主要風險與防范進行展開。商業房地產是指用于零售(商鋪、商店、商場、購物中心、超級市場、專賣店、批發市場等)、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產。商業房地產具有收益性、經營內容多、業態多樣、出租轉租經營多、產權分散復雜、裝修高檔復雜、垂直空間價值衰減性明顯的特征。商業房地產估價過程復雜,所以評估師們在評估時對于風險的把控以及如何防范顯得尤為重要。一、商業房地產抵押價值評估風險分析(一)經濟下行,社會消費品零售總額增長速度下降,商業地產收入下降社會消費品零售總額是指企業(單位)通過交易售給個人、社會集團非生產、非經營用的實物商品金額,以及提供餐飲服務所取得的收入金額。社會消費品零售總額增長速度下降。商業地產營業收入下降,斷租風險增大。(二)商業地產供給量增長迅速,同業競爭激烈自2010年住房限購令之后,商業地產快速發展,特別是城市綜合體大量建設入市,同質競爭白熱化,2010年以來,每年商業房地產新開工面積從之前的1億平方米左右提高到了2億平方米。商業營業用房一般施工時...
            發布時間: 2019 - 11 - 16
            瀏覽次數:166
            一、價格和價值的定義:價格:在特定的交易行為中,特定的買方或賣方對商品或服務的交換價值的認可,以及提供或支付的貨幣數額。價值:反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數量關系。資產評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。二、資產的價值類型1、公允市場價值(fair market value) 指資產在評估基準日的公開市場上的交易價格。 2、投資價值指某項資產相對于某個特定購買者(或所有者)的價值。表現為該資產給其所有者(或未來所有者)帶來的未來收益的價值。 3、賬面價值指資產的賬面原值減去累計折舊,或賬面值減去負債(對企業而言)。資產的賬面價值具有客觀性和可審計性,但卻不能直接成為資產評估的依據。原因:  (1)財務報告中的資產是以歷史成本計價的  (2)企業資產負債表上并不包括全部有價值的資產、可能的負債項目,也不考慮權益資產的成本。 4、內在價值指資產預期創造的未來現金流的現值。對于能夠在市場上交易的資產,若市場是完善的,公允市場=內在價值。內在價值缺乏客觀性和可審計性,但卻是投資決策時考慮的主要因素。 5、重置價值指在現時條件(市場、技術)下,獲得與被估資產同等功能的處于在用狀態的資產所需耗費的成本,又稱為折余重置成本。6、在用價值指屬于企業組成部分的特定資產價值。在用價值一般...
            發布時間: 2019 - 11 - 04
            瀏覽次數:154
            資產控制權的讓渡與獲取是企業并購最常見的形式之一。因此,在資產信息不對稱的情況下,需要一個獨立的第三方對被并購的資產價值做出科學公正的評價,以協助并購的順利進行。本文就并購過程中常涉及到的無形資產及無效資產在評估時的注意要點提出建議。1.  無形資產無形資產是指企業擁有或控制的沒有實物形態可辨認的非貨幣性資產,其生產成本具有不完整性、弱對應性和虛幻性。在企業并購中,無形資產的評估具有以市場需求為基礎、評估價值與經過市場驗證后的真實價值存在絕對誤差以及公正性要求高這三個特點。由于無形資產的評估存在許多難以準確測算的因素,在實務操作中應該特別注意如下事項:(1)  無形資產的狀態與成本評估時應充分估量無形資產的壽命期限、更新替換速度、轉讓次數、科學價值及發展前景、應用后創造的效應等自身因素。其購買、研發、設計、試制、廣告、維護、轉讓所產生的機會成本等成本也應充分考慮。但區別于有形資產的是,成本不能成為其價值高低的決定性因素。(2)  無形資產未來收益的相關因素由于無形資產轉讓的是未來的收益,因此其價值主要取決于它未來的收益。依據這一特性,在評估時應充分考慮無形資產的投資報酬率,凈產值,競爭能力等。而收益預測的準確性,也直接與評估的風險性呈負相關關系,即預測的準確性越高,評估的風險性也就越低。(3)  宏觀環境因素除了無形資產自身的價值與狀態需要被...
            發布時間: 2019 - 10 - 31
            瀏覽次數:126

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