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            商業地產抵押估價主要風險與防范

            日期: 2019-11-16
            瀏覽次數: 166

            房地產抵押風險評估行業在我國發展的時間不短,并且隨著房地產行業的快速發展,抵押風險評估行業也得到了快速發展,在我國的社會中起到的作用也越來越大。房地產抵押貸款風險評估主要就是對抵押人提供、自身擁有完全產權房地產向商業銀行借款擔保的時候,能夠確認房地產本身的價值來決定其貸款金額。接下來我們針對商業地產抵押估價中的主要風險與防范進行展開。

            商業房地產是指用于零售(商鋪、商店、商場、購物中心、超級市場、專賣店、批發市場等)、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產。商業房地產具有收益性、經營內容多、業態多樣、出租轉租經營多、產權分散復雜、裝修高檔復雜、垂直空間價值衰減性明顯的特征。商業房地產估價過程復雜,所以評估師們在評估時對于風險的把控以及如何防范顯得尤為重要。

            一、商業房地產抵押價值評估風險分析

            (一)經濟下行,社會消費品零售總額增長速度下降,商業地產收入下降

            社會消費品零售總額是指企業(單位)通過交易售給個人、社會集團非生產、非經營用的實物商品金額,以及提供餐飲服務所取得的收入金額。社會消費品零售總額增長速度下降。商業地產營業收入下降,斷租風險增大。

            (二)商業地產供給量增長迅速,同業競爭激烈

            自2010年住房限購令之后,商業地產快速發展,特別是城市綜合體大量建設入市,同質競爭白熱化,2010年以來,每年商業房地產新開工面積從之前的1億平方米左右提高到了2億平方米。商業營業用房一般施工時間為兩三年,因此我國開始迎來商業房地產較大規模的竣工。購物中心在部分一二線城市出現不同程度的飽和,對經營能力的要求不斷提高。近兩年進入商業地產較集中的開業期,供給加速使得部分城市無法消化,部分城市零售物業空置率已超過警戒線。商業房地產收益降低。

            (三)商業房地產處于業態調整期,收益的不確定性增加

            為了和電商形成差異化競爭,商業房地產增加體驗式產品。商業業態的組合中,零售業態從占比百分之八十下降了一半, 同時大幅度提高以休閑娛樂 (包括電影院、冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體)、餐飲、兒童教育、藝術等業態為代表的體驗式業態。商業地產業態處于調整期,能否成功具有極大的不確定性,影響對商業地產凈收益的測算。

            二、商業地產抵押估價風險防范對策

            (一)選用收益法、成本法作為估價方法

            商業房地產估價最適合選用收益法,其次是市場法。但在收益不確定性增加的市場環境下,應選用成本法,尤其是新建商業地產,成本法能準確反映估價時點價值,而且成本法的保守性也完全符合抵押評估的謹慎性要求。大型商業綜合體出售減少,自持增加,為市場法估價帶來困難。目前商業房地產抵押估價適于采用收益法和成本法,并給予權重進行估價。

            (二)合理確定商業房地產凈收益

            運用收益法估價時,要調查估價對象至少近3年的各年凈收益,并結合近3年類似房地產收益水平的基礎上合理預測凈收益。商業房地產獲取收益方式可分為出租和營業兩大類。對于出租的,只要是能夠通過租賃收入測算收益的,宜通過租賃收入進行測算,但要以備案的租賃合同為準。租約外的期限內,按凈收益不變或凈收益按一定比率遞減進行計算。對于明顯高于市場租賃價格的,要以客觀租金為準。詳細分析租賃合同內涵,各項費用是由承租人還是由出租人承擔,并進行相應扣除。

            以營業方式取得收益的商業房地產,業主與經營者合二為一。經營收入中要扣除歸屬于其他資本的收益。如要扣除百貨商業、餐飲、影院等正常商業利潤。

            (三)報酬率中提高風險系數

            收益法中報酬率的求取方法有三種,累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。在商業房地產風險放大的情況下,無論用哪種方法,都應該加大風險系數。具體調整值可結合商圈理論,根據實物、區位、權益進行調整。

            (四)強制拍賣稅費應在評估價值中扣除

            抵押物假定在估價時點強制拍賣時產生的稅費,在抵押權實現時由房地產貸款人繳納的稅費,在大多數情況下是不可實現的,常常從房地產變現價值中扣除,因此該項稅費應當在房地產抵押評估價值中扣除。抵押評估價值公式為:市場價值減去估價師熟知的法定優先受償款減去貸款人繳納的拍賣抵押物稅費。

            (五)加強風險控制,建立動態監測機制

            重視風險提示,建立動態監測機制,即時跟蹤提示。商業房地產抵押貸款期限較長,一般為5~8年,最長可達10年,抵押估價是估價時點時的價值,市場風險增大時,必須重視風險提示。我國目前公布的房地產統計數據中,商業房地產數據匱乏,需要相關當事人合作,建立商業房地產動態監測機制


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